개인정보보호를 위해 금액 등 일부 내용의 각색이 있습니다.

 

1) 이 사건의 대상인 ㈎주택은 원래 임대인 P씨의 소유입니다.

P씨는 ㈎주택에 대해 LH와 전세계약을 맺었고, LH는 입주대상자인 의뢰인 A씨와 <기존주택 전세임대주택> 2년의 계약을 체결하며, 전세보증금 1억원의 95%에 달하는 금액을 지원했습니다. 나머지 5%의 금액은 A씨의 자기부담금입니다.

 

 

※LH(한국토지주택공사)의 기존주택 전세임대주택 사업은 원래 집주인과 LH가 전세계약을 체결하고, LH가 전세한 대상물을 제3자에게 또다시 전세를 내어주며(전대차), 이 과정에서 전세보증금의 일부를 지원하는 사업입니다.

 

2) A씨는 계약을 연장하며 ㈎주택에 거주했습니다. 그런데 3회째 연장을 앞두고 돌연 집주인 P씨가 주변 시세와 맞지 않는다며 보증금의 증액을 요구했다고 합니다.

 

증액한 금액만큼의 목돈을 단기간에 마련하기 어려웠던 A씨는 P씨와 협의하여, 증액한 보증금에 상당하는 금액을 매월 월세로 나누어 지급하기로 하고 전세계약을 연장했습니다. 그리고 만료일 직전 4개월을 제외하고 20개월동안 매월 50만원의 금액을 지급해왔습니다.

 

하지만 애초에 계약의 변경에 대해서는 임대인인 P씨와 임차인인 LH가 협의해야 하는 것으로, 입주자인 A씨가 부담할 의무는 없었습니다.

 

3) 심지어 계약 만료 후 보증금을 반환하는 과정에서도 문제가 발생했습니다.

 

임대인은 LH가 부담한 95%에 해당하는 9,500만원은 LH에게, 입주자가 자기부담한 나머지 500만원은 입주자에게 반환해야 합니다. 그러나 P씨는 A씨가 20개월만 차임을 지급하고 나머지 4개월은 지급하지 않았다며, 4개월치의 월차임을 보증금에서 제외하고 나머지 300만원만 지급했습니다.

(A씨 보증금 부담금 500만원 – 200만원(50만원*4개월) = 300만원)

 

4) 뒤늦게 잘못되었다는 사실을 알게 된 A씨는 해당 부당이득금에 대해 지급명령을 신청했고, P씨가 이의를 제기하여 소송이 개시되자 보다 적극적으로 대응하기 위해 법무법인 승리로 평택부동산변호사를 찾아주셨습니다.

이 사건의 쟁점이 되는 것은 임대차계약의 주체입니다.

 

상대가 엄연히 상호 합의하여 정한 차임이고 입주자도 동의한 것이라고 주장한다면 사실 ‘부당’한 금액이라고 인정되지 않을 가능성도 있습니다.

 

때문에 「민법」에 기반한 부동산 임대차계약과 전대차계약, 당사자 각자의 권리와 의무에 관한 명확한 법리적 해석과 해당 제도의 규정에 관한 높은 이해도를 토대로 논리를 피력해야 합니다.

 

사건을 담당한 승리로의 평택부동산변호사는 목적물 ㈎주택에 대한 전세계약서, 기존주택 전세임대주택 지원사업의 규정, 임차물의 전대에 대한 「민법」상 법률관계를 모두 종합하여 부당한 증액 요구였다는 사실을 밝혔습니다.

 

■ 계약 당사자 확인

목적물을 전대한 계약의 경우, 임대인(피고 P씨)-임차인(LH) 사이 종전 계약은 유지되고, 임차인(LH)-전차인(원고 A씨) 사이에는 별개의 새로운 계약이 성립합니다.

 

즉 이 사건 전세계약의 당사자는 P씨와 LH가 됩니다.

 

■ 계약변경의 동의 주체

위 전제를 기준으로 전세계약서를 살펴보면 임대인(피고 P씨)은 임차인(LH)의 동의 없이 입주자(원고 A씨)와 계약을 임의로 변경할 수 없습니다. 보증금을 증액하는 등 별도의 약정을 하고자 한다면 임대인이 임차인의 동의를 얻어야 한다고 명시되어 있습니다.

 

피고 P씨는 준비서면에서 입주자인 A씨가 적극적으로 LH 측과 소통하지 않았으므로 자신에게만 책임이 있다는 것은 부당하다고 주장했는데, 전세계약의 당사자는 P씨와 LH이므로 계약의 주체끼리 협의해야 합니다.

 

■ 의무 부담의 범위와 부당이득금

「민법」 제630조(전대의 효과)에 따라 임대인(피고 P씨)-전차인(원고 A씨) 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 부담해야 합니다.

 

이때 전차인의 의무에 대해 정확한 법리적 해석이 필요합니다. “전차인이 임대인에게 부담해야 하는 의무”는 ①전차인이 전대인에게 부담하는 의무(전대차계약), ②임차인이 임대인에게 부담하는 의무(임대차계약) 이상의 정도로는 의무를 지지 않습니다.

 

즉 임대인 P씨와 전차인 A씨가 비록 증액에 대해 합의했다고 하더라도, 임차인(LH)이 임대인(P씨)에게 부담하는 의무 이상으로 의무를 질 수 없습니다. 따라서 P씨가 차임 명목으로 받은 금액은 부당이득금입니다.

 

■ 계약 무효의 근거

P씨-LH 사이 체결한 전세계약서에 따라 임차인의 동의 없이 별도의 약정을 한 점은 계약의 해지 사유가 됩니다. 또한 「공공주택 특별법」에 따른 전세임대사업의 취지에 반하는 결과를 초래하는 행위로써 임차인에게 불리한 합의는 그 효력이 없습니다.

 

마지막으로 주거 상실의 위험에 직면할 수 있는 원고 A씨의 ‘궁박’한 상태를 악용한 불공정한 계약으로써 「민법」 제104조(불공정한 법률행위)에 의거하여 무효입니다.

 

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승리로의 평택부동산변호사는 위와 같은 근거를 들어 의뢰인과 피고 사이 증액 합의는 효력이 없으며, 따라서 피고가 지급받아 이득을 얻고 원고에게 손해가 발생한 금액은 부당이득금이므로 반환해야 한다고 주장했습니다.

 

법원은 법무법인 승리로의 주장을 모두 인정하고, P씨가 부당하게 지급받은 금액 및 이자를 모두 지급하라는 원고 전부승소 판결을 내렸습니다.

 

※ (20개월*월차임 50만원=1천만원) + (보증금에서 차감한 4개월치 월차임 200만원) + 이자(각각 발생일로부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율)