사건을 소개해 드리기에 앞서 부동산 계약문제 중 가장 헷갈리는 두 가지 개념을 먼저 짚어보겠습니다.

 

<사용대차>

상대방에게 무상으로 사용·수익하게 하기 위해 목적물을 인도할 것을 약정하는 것입니다. 상대방은 사용·수익한 후 목적물을 반환하기로 약정함으로써 효력이 생깁니다. (「민법」 제609조)

 

반환은 약정시기에 해야 하며, 기간을 정하지 않았다면 사용·수익에 족한 기간이 경과했을 때 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

 

<임대차>

상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하는 것은 사용대차와 동일하지만, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다. (「민법」 제618조)

 

기간의 약정이 없다면 당사자는 언제든 해지를 통고할 수 있으며 토지·건물 등이라면 통고하고 6개월 후 해지됩니다. 임차인은 1개월 전에 통고해야 합니다.

 

특히 임대차계약의 경우 묵시적 갱신이 가능합니다. 계약기간이 만료한 후 임차인이 계속해서 사용하는 경우, 임대인이 이의를 제기하지 않는다면 따로 연장 계약을 하지 않아도 자동으로 갱신되는 것입니다.

 

두 계약은 차임 지급여부의 차이도 있지만, 해지·반환이나 갱신도 큰 차이가 있기 때문에 정확히 알아두는 것이 좋습니다.

 

소장을 받은 상대방 피고 B씨 측은 과거 ‘10년간 무상으로 ㈎토지를 사용하되, 계약기간이 끝나면 조건 없이 무상으로 ㈏건물을 넘겨준다’는 내용으로 망인과 계약했다고 주장했습니다. 건물의 공사대금을 대신하여 땅을 사용하게 해주었다는 것입니다.

 

피고 측 주장의 요지는 위 내용과 더불어 따로 해지통고를 하지 않았기 때문에 ‘무상임대’는 묵시적 갱신되었고, A씨가 소장을 송달하며 해지통고 되어 자동으로 건물은 원고에게 양도되었다는 내용이었습니다.

 

따라서 무상임대에 대한 임료 청구 등 임차인에게 불리한 내용은 「민법」에 따라 효력이 없고, 같은 법 제643조, 제283조에 따라 기간 만료 후 지상에 남아있는 ㈏건물에 대한 매수를 청구했으나 A씨 측이 거절했다는 것이죠.

 

또 당시 토지사용계약을 맺고 얼마 지나지 않아 A씨 측이 쫓아내고 자신들의 물건으로 채워놓는 바람에 ㈏건물을 거의 사용하지도 못했다며, 사용·점유하지 못했으므로 건물철거의 권리와 의무가 없다는 증거로 현재 물건이 가득 쌓여있는 ㈏건물의 내부 사진을 제출했습니다.

 

 

그러나 사건을 맡은 법무법인 승리로의 오진영 대표변호사, 안세열 민사전문 평택변호사는 피고 측이 주장을 뒷받침할 증거를 전혀 제시하지 못하였으며 법리의 해석이 잘못되었다는 점을 지적했습니다.

 

■ 망인과 B씨가 작성한 계약서의 이름은 ‘부동산임대차계약서’였으나 사실상 무상임대였으므로 ‘토지 사용대차’의 성격입니다. 따라서 묵시적 갱신, 지상물매수청구권은 이 사건에 적용될 수 없습니다.

 

■ 피고가 주장한 ‘무상으로 ㈏건물을 넘겨준다’는 중요한 내용이 사실이라면 계약서에 기재되어 있어야 합니다. 하지만 계약서엔 10년간 무상으로 토지를 빌려준다는 내용뿐, 건물에 관한 내용은 없었습니다. 또 이 청구의 취지는 건물이 아닌 토지에 관한 것이며 B씨는 토지에 관한 주장은 입증하지 못했습니다.

 

■ 현재 모습이라며 B씨가 촬영한 건물 내부 사진은 A씨 측의 물건도 아니었으며, 오래전에 쫓겨나서 사용하지 못했다고 주장하면서도 증거가 있다고 확신해 직접 열쇠로 문을 열고 무단침입해 사진을 찍었다는 사실은 부자연스러웠습니다. 즉 B씨가 계속해서 관리하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

■ 피고는 ㈎토지를 건물·주차장 등을 사용하기 위한 부지로 사용했습니다. 건물 부지가 된 토지 전체를 건물 소유자가 점유하였으므로, 의뢰인 A씨의 토지에 대한 사용 및 수익을 방해한다고 볼 수 있습니다. 따라서 건물철거, 토지인도, 부당이득금을 반환할 의무가 있습니다.

 

 

수차례에 걸친 서면이 오가며 공방이 진행된 결과, 1심 판결에서 법원은 원고의 ①건물철거, ②토지인도, ③부당이득금반환 청구 전액을 인정하여 법무법인 승리로의 손을 들어주었습니다.

 

그러나 피고 B씨 측이 판결에 불복하여 항소하자 법원은 기한 내에 건물을 철거하고 토지를 인도하면 부당이득금은 면제한다는 내용의 조정을 갈음하는 결정과 화해권고결정을 내렸습니다.

 

이 사건에서 청구한 부당이득금은 토지인도 완료일까지 산정하면 무려 수천만원에 달합니다. 승리로의 민사·부동산전문 평택변호사는 의뢰인의 온전한 권익을 지켜드리기 위해 끝까지 최선을 다하고자 했고, 결국 2심 판결에서 ①건물철거, ②토지인도, ③부당이득금 전액 인정 및 소송비용의 90%는 피고 부담이라는 판결을 받게 되어 의뢰인에게 좋은 결과를 드릴 수 있었습니다.